Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна у. Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной. Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора. Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины. Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость. Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга.

8.4.3. Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Заказать новую работу Оглавление Введение 2 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа 4 2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа. Три основных подхода к оценке 8 3 Модельная техника анализа техника Элвуда 15 4 Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Глава 7. Ипотечно-инвестиционный анализ. . Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента. Практический пример внесения поправок.

Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Кредиты с постоянными платежами — самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами — кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора. К ним относят кредиты:

Эта модель была разработана в рамках фундаменталистского подхода к оценке финансовых активов1 как обобщение идеи дисконтирования и наращения и в дальнейшем была распространена практически на задачи инвестиционного анализа. Базовыми характеристиками в инвестиционном анализе являются: В зависимости от вида решаемой задачи некоторые из указанных параметров задаются как исходные, другие находятся в ходе выполнения счетных процедур с использованием некоторой модификации.

Инвестиционный анализ — совокупность методов оценки Пример первой задачи — нахождение теоретической стоимости рыночной ценной бумаги.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа Метод ипотечно-инвестиционного анализа ИИА это оценка стоимости бизнеса, основанная на учете собственного и заемного капитала. Различают прямую и обратную технику ИИА. Прямая техника ИИА [ ] —— это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи к основной сумме ипотечного кредита.

Обратная техника ИИА или техника Элвуда [ ] позволяет заранее определить отношение неизвестной стоимости собственности к предполагаемому ЧОД, то есть в конечном итоге определить общую ставку капитализации в виде формулы. Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования [2]: Здесь и далее для удобства сравнения используются обозначения из [2].

Ипотечно-инвестиционный анализ

Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Однако в последние годы появилась потребность в последовательном использовании методологии ипотечно-инвестиционного анализа для целей оценки решений при инвестировании в недвижимость, что связано с оживлением интереса к рынку недвижимости как к инвестиционному рынку. В странах с развитыми рыночными отношениями почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются при привлечении ипотечных кредитов, поскольку ипотека как залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды в банке — наиболее надежный способ обеспечения кредита.

Это объясняется высокой ценностью недвижимости как объекта кредитования и наличием ряда специфических особенностей ее как товара. Ипотечно-инвестиционный анализ, представляющий собой расширение доходного подхода на случай использования инвестором заемного капитала, позволяет реализовать обоснованный подход к анализу инвестиционных и финансовых решений в рыночных условиях.

9 Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом налогообложения. Лекция № 8 . Для рассматриваемого примера поэтому и налоги возьмем условные.

По результатам расчетов необходимо провести анализ полученных результатов и сделать выводы. Заключение Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости ипотеки. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах.

Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы: При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход. На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг ; На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; На 3-м получают наличность, равную цене реализации.

Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

Кратко суммируя вышесказанное, инвесторы получают финансовый левередж , который позволяет увеличить текущую отдачу , извлечь большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов и увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

Ипотечно- инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после продажи объекта.

Целью освоения дисциплины «Ипотечно-инвестиционный анализ» слушателям о применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке .. Примеры применения моделей ипотечно-инвестиционного анализа.

При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели. Основные методы капитализации дохода по норме отдачи: Метод дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта.

В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования — соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Денежный поток — движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества. Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска.

Ипотечно инвестиционный анализ

Понукалин Рецензент: Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах: Экономическая теория, Планирование на предприятии, финансы и кредит, Бухгалтерский учет, Финансовый менеджмент Целью методических указаний является оказание методической помощи студентам в углублении и систематизации знаний в области оценки недвижимости, получение прикладных знаний в области ипотечноинвестиционного анализа.

Цель методических указаний - дать представление студентам о применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке приносящей доход недвижимости. Изучение данного курса позволит студенту знать отечественный и зарубежный опыт в области оценки недвижимости, методологию оценки недвижимости, обремененной ипотечным долгом, владеть специальной терминологией и лексикой данной дисциплины, применять полученные знания на практике. Приведен список рекомендуемой литературы, в который включены нормативные документы, учебно-методическая литература, периодические издания.

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ В ОЦЕНКЕ: набор методов и способов Приведены примеры решения типовых задач, условия и варианты.

Краткая характеристика рынка недвижимости и ипотеки в Российской Федерации и его ближайшие перспективы Как известно из практики управления капиталом, а именно инвестициями, любой анализ процесса вложения средств в бизнес начинается с изучения самого рынка и его тенденций развития. Это касается также и рынка недвижимости. Степень развития кредитной сферы, которая является главным агентом, обеспечивающим спрос на объекты недвижимости.

Здесь важнейшим императивом выступает как наличие свободного рынка, где формируются условия сделок, так и степень развитости инфраструктуры банки, агентства недвижимости, государственные программы субсидирования и т. Макроэкономические показатели, оказывающие прямое или косвенное влияние на рынок ипотеки. Например, ставка кредита, объем потребительского спроса, тренды и характеристики капитальных инвестиций в сектор строительства жилья, демографические параметры увеличение или спад прироста населения.

Правовые особенности рынка жилья, правовая гарантия сделок, защищенность прав частной собственности. Если, к примеру, взять статистику последних лет, представленную на диаграмме выше, то видно, что основная доля кредитных потоков, идущих в сферу недвижимости, приходится на центральные регионы страны.

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Инвесторы получают финансовый левередж возможность привлечения заемных средств , который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов и увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения.

Воздействие ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал может быть оценено тремя методами: Для собственности в целом ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная по доле в суммарном выкупном капитале ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов.

Данный метод получили название метода инвестиционной группы. Полученная таким образом ставка дисконта используется для капитализации всего чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости собственности. При расчете последней величины предполагается, что возмещение капитала не является обязательным условием, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не отчисления на амортизацию кредитов или возмещение собственного капитала.

Традиционная ипотечно-инвестиционная техника1 Оценка стоимости наиболее гибким, точным, формализованным методом анализа, в условиях ипотечного Пример В примере, рассмотренном ранее, изменим только одно.

Глава 3. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит и его виды 3. Имущество — совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо физическое или юридическое. Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на: Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.

Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. Гриф УМО вузов России

Задать вопрос юристу онлайн Метод ипотечно-инвестиционного анализа. В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж рычаг. Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, основными из которых являются следующие:

Ипотечно-Инвестиционный Анализ Учебное Пособие, Деловая Приведены примеры решения типовых задач, условия и варианты заданий для.

Подходы к его проведению 1. Оценка объекта недвижимости Введение При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является - доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента.

Мастер класс №18 Инвестиционный анализ Просто о сложном

Узнай, как мусор в"мозгах" мешает человеку эффективнее зарабатывать, и что сделать, чтобы очистить свои"мозги" от него навсегда. Нажми тут чтобы прочитать!